多轮密集调控下楼市退火 当初是出手买房的机会吗?-中青在线

来源:http://www.guofenmi.com 作者: 2017-11-23 19:24

  材料图:海口国兴大道邻近的在建商品房项目。

  调控政策保持不变 明年楼市将进入“小年” 小户型低总价项目将增加

  现在是出手买房的时机吗?

  从去年的9.30到今年的3.17,超过一年的史上最严格调控,让北京楼市退去了虚火,逐渐回归理性。无论是新房、还是二手房,成交量都不断下挫,成交价格也在经历了最初的惯性上涨、保持平稳后,开始出现回落,新房被限价节制,二手房则普遍下跌了20%,可以说市场已经降至冰点。在这样的背景下,楼市开始逐步企稳,炒房客被严格地挡在了大门之外,而一般的购房者,无论是刚需还是改善需求,是否会迎来购房的“窗口期”呢?针对这个问题,《广厦时期》从政策、土地、成交等多个方面,为您带来当前楼市的最新变化,是否出手买房?或者你将有自己的谜底。

  政策

  调控政策仍将持续 明年是楼市“小年”

  当初能不能买房?政策的影响是首当其冲的,政策走向始终以来都对楼市走向产生着最直接的影响。近日,兴业证券表露了万科10月电话会议的纪要,其中,在答复投资者发问时,万科对2018年房地产市场做出了一个整体断定,引发业内外的普遍关注:万科以为,调控政策仍连续,收紧的楼市政策会对需求发生影响。信贷层面将是最核心的变化,从今年3月份之后,贷款首付的请求进步,实际利率上升,受这些影响,信任明年的销售进一步会放缓。今年由于上半年增加很快,所以全年的销售范围有增长。明年有可能整体销售会呈现降落。

  然而,对应到市场上,不同的区域面对调剂的表示会不一样,对于核心的一二线城市在2016年四季度已经开始调整,现在这些城市虽然成交量显著下降,但存货绝对稳定,去化率变化不大,成交量进一步下跌的空间并不大。而对那些销售规模和价格疾速增加,自身又没有新的就业人口,基本设施也没有明显改善的三四线城市,随着政策的冲击,市场必定有压力。

  从万科电话会议纪要的核心内容来看,万科认为明年将是楼市的小年,在调控政策保持不放松的环境下,商品房的销售面积和销售额均会下降。

  不过,因为这次调控采取了分城调控的思路,不同城市不同情况的政策也各不雷同。中国房地产经理人同盟秘书长陈云峰就认为,虽然明年政策放松的可能性不大,依照调控周期来看,明年将是楼市“小年”。但由于北京市场长时光处于最严厉调控之下,新、旧房源都出现了显明的量价齐跌,炒房需求已经根本被挤出市场,因此目前存在市场上的购房需求都是真正的刚需,既包括首次置业的刚需,也包含改良型的刚需。

  土地

  住宅用地增加 土地溢价受到打压

  政策坚持不变的话,土地供应尤其是住宅用地的供应最能反应出未来市场的走向,住宅用地供应少、溢价高的时候,往往也是房价飞涨的时候。而在整个2017年里,北京土地市场住宅用地的供应则大幅增加,土地价格却一再受到打压,尤其是溢价率持续走低。这都为未来的市场走向供给了参考。

  据伟业我爱我家市场研究院数据统计显示,截至11月17日,北京、上海、广州、深圳四大一线城市在2017年供应的住宅用地已经到达了228宗,这一数字较2016年全年增长了50%。四大一线城市,尤其是北、上、广三个城市在2017年的宅地供应力度明显加大。

  其中,北京的宅地供应量的晋升幅度最大,截至目前,72宗宅地供应量较2016年增长了380%;其次是上海,114宗的供应量较2016年增长了25.3%;广州40宗的供应量与2016年持平,深圳则继续保持着个位数的供应量。

  固然2017年四大一线城市的宅地成交量在增加,但成交的楼面均价、土地均价以及溢价率却在下滑。截至11月17日,北上广深的宅地成交楼面均价为16208元/平米,环比2016年降低2.2%;成交土地均价为32642元/平米,环比2016年下降4.8%;均匀溢价率则仅有19.04%,较2016年66.9%的高平均溢价率下降了47.86个百分点,近8年来仅高于2011年的平均溢价率。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,在上一轮的楼市增长期间里,北京、上海的楼市热度全国最高,房价涨幅也是全国当先。因此,在全国楼市调控的要求下,在供应侧改造思惟的领导下,北京、上海在今年鼎力提升了住宅用地的供应力度,将宅地的供应程度恢复到了2016年以前的水平。

  一线城市宅地供应量、成交量的回升以及价格、溢价率的下滑阐明一线城市的土地政策正在产生变更,其中心思维正在向满意人们的寓居需要改变,是土地市场对“屋子是用来住的,不是炒的”这一中心精力的落实。在这样的土地政策下,过往“面粉贵过面包”的景象得到了缓解,一线城市的新房价钱也得到了稳定,进而带动了二手房乃至全部楼市预期的稳固。

  成交

  新房、二手房交易触底企稳

  限购以来,成交始终处于谷底,但近期,新旧房源的成交量则出现了上升,一局部人已经开始下手买房。据伟业我爱我家市场研究院数据统计,上周(11月13日-11月19日),北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签502套,环比第45周增加74套,上升17.3%。其中别墅网签86套,环比减少6套,下降6.5%;其它商品住宅网签416套,环比增加80套,上升23.8%。时隔两周,北京新房周网签量从新回到了500套以上。

  上周二手房成交同样出现回升,数据显示:北京全市二手住宅共网签1975套,环比之前一周增加137套,小幅上升7.5%,七日网签量分辨为456套、341套、377套、372套、382套、0套、47套。与新房走势一致,二手住宅网签量也是连续两周小幅下滑之后重新上涨,不过,预计11月的周网签量整体仍旧会维持在1900套高低。而在此之前,9月份北京的每周二手房网签量维持在1700套左右,10月份则上升至1800套左右,再到如今的每周1900套,可以看出,北京楼市的成交量基本平稳,甚至可以说已经触底企稳了,且随着购房需求,尤其是首置需求的理性回归,楼市交易量开始企稳并小幅回升。

  伟业我爱我家团体副总裁胡景晖剖析,政策调控之下,北京楼市目前走势安稳,新房、二手住宅网签量基础止跌企稳。

  二手房方面,在政策的强力调控下,北京二手房市场仍旧处在低温之中,但经过连续几个月的价格下降和市场冷清后,部门刚性需求已经重新考虑入市,进而带来了二手房网签量的理性回升。不过,目前投机炒房被彻底遏制,市场上的买家都倾向理性,所以购房需求不会集中暴发,交易量也会保持稳中有升的势头。

  未来

  成交量有望回升 小户型增多

  新居方面,2017年,北京大幅加快了土地供应节奏。数据显示,前10个月新增的土地供应达58宗,较2016年同期足足多出了50宗。这象征着,跟着这些土地的开发建设,并逐渐构成有效的新房供给,将来北京的新居交易量有望进一步增添。

  值得一提的是,因为今年住宅土地的出让中,均明白划定要履行限度售价,并且大多数都要求建设为70/90项目,即70%的房源要把持在90平方米以下。这必定将导致未来新房市场中,低总价小户型项目标增多。

  目前市场上,已经有新盘项目开始主打小户型,一改去年以改善性大户型豪宅为主的作风。

  据北京青年报记者懂得,首开和住总将协力推出一个新盘名目,位于南四环内,邻近城外城家居广场。

  首开仁信总经理李捷表示,该项目命名为熙悦安郡,位于北京四环板块。首开经由充足的分析、研究,做了一批80到100多平方米的产品,主力83平方米的两居室,送精装修,总价低、单价低,性价比拟高。

  据悉,熙悦安郡是由首开和住总两家房企结合开发的项目,行将推出4 号楼,共计 208 套精装住宅,主力户型为 83平方米二居及107平方米三居。定价将在8万元左右。

  胡景晖也认为,受限购、限贷、限价政策的影响,目前入市的新房项目在价格上都较为理性,所以一旦入市就会敏捷消化。不过,由于过往两年土地供应量较少,使得目前北京新房项目入市较少,所以当下北京新房市场的入市供应节奏较为迟缓,市场的整体交易规模较小,但北京今年的土地供应量较去年大幅增加,未来新房的供应节奏将逐步加快,且供应构造更加偏向于中小套型,所以未来新房交易量有望逐步回升。

  提议

  现在是否合适买房?

  在多轮密集的政策调控下,对于刚需及改善型家庭来说,今年到底是否适合买房,买在哪里适合,是大家最关怀的话题。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,今年北京楼市调控空前严格,不少楼盘都有限价设置,所以入市的项目更少,乐意开盘入市的楼盘也多是远郊区域价格相对较低的项目,从而导致交易量进一步缩小、交易地点也进一步外扩。不过,虽然交易量依然处于低位,但从7到11月上旬的网签量来看,北京的新房网签量正在逐步增加,市场正在逐步回温,即便是市核心区域,也有项目以公道的价格入市。

  中原地产首席分析师张大伟也表示,买房短期看贷款,贷款确实收紧了,10月全国首套房贷款平均利率为5.30%,相称于基准利率的1.08倍。但如果看现在的基准利率和2014年以前的6%甚至7%相比,实在现在仍然属于相对的低利率时代!另外,张大伟也认为,买房绝对意思上的抄底概率太低了。像2009年初、2012年初、2014年底、2015年初,这是四次底部,

  陈云峰也认为,现在筛选买房有四个尺度:区位好、产品好、性价比高、配套优质。陈云峰结合本人亲身的人生阅历动摇地认为,城市决议一个人的发展潜力:“我亲眼见证自2008年奥运会之后的北京飞速发展,这座城市的发展远远超过人们的设想。”他倡议购房者买房子应当抉择大城市。

  也有业内人士认为,房价已经不上涨核心驱能源,因为楼市最大购房群体??刚需买不起了,而炒房人在目前情形下无力来支持楼市,现在越来越多炒房人开端转变为卖家。因此,对刚需而言,无论是新房仍是二手房,联合本身实力,房价下降时就是刚需买房的时候。因此,当前能够更多地看看二手房,走走售楼处,价格一旦合乎心理预期,就意味着买房机会涌现了。

  链接

  环京楼市持续降温

  明年或进一步降价

  北京楼市一直在谷底彷徨,作为承接北京外溢需求的环京楼市,日子更加不好过。2017年10月,环京各区域新建商品住宅网签量价广泛环比下降,整个环京楼市继承保持降温态势。

  环京多地楼市量价齐跌

  据伟业我爱我家市场研讨院数据统计,在北京南边,固安区域10月新建商品住宅仅销售104套,较9月进一步减少4套。自今年3月以来,除8月有少量增加外,固安新建商品住宅交易量持续下滑,单月交易量从3月份时的超过3000套下降到目前的仅有100余套,累计降幅达97%。

  成交量的大幅下掉,销售价格更是随着持续下跌,10月时固安的成交均价约为10519元/平方米,环比9月再降0.4%,较5月的最高点已经下跌了30%。

  不仅是固安,香河区域的新建商品住宅交易同样持续陷于低谷,10月仅销售226套,环比9月下降38.1%,持续第5个月下滑,与最高点比拟同样有近97%的降幅。价格方面,香河10月的新房销售均价为10779元/平方米,环比9月下跌4.1%,是2017年前10个月的最低值。

  此外,燕郊区域10月的新建商品住宅交易量为173套,环比9月下降了60.6%。廊坊的安次、广阳两区的新建商品住宅交易量为309套,环比9月下降了77%,市场交易同样低迷。

  环京区域炒房投资空间彻底冰封

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,在京津冀协同发展的计划下,在北京楼市调控的大势下,环京区域如今都已经纳入了北京房地产市场的调控系统之中,小至涿州、固安、北三县,大至张家口、保定、天津等地都执行着十分严格的限购限贷政策。尤其是廊坊市,由于地处北京、天津及雄安新区之间,其下各县、各城区的楼市都备受关注,所以相干的调控政策也执行得颇为严格。

  从前,因为北京市区房价偏高,环京区域承接了不少来自北京的刚需外溢需乞降投资投契需求,尤其是在投资投机需求的推进下,环京楼市一直升温,在北京楼市限购的时候,大批来自北京的外溢需求更是让环京楼市进入了一种非感性的狂热状况之中,极大地影响了京津冀区域的协同发展跟楼市的健康、平稳运行。因而,北京今年出台史上最严调控政策之后,政府对以廊坊市为核心的环京区域同样给予了高度关注。现在,在政策的连番出击下,环京区域的投机炒房空间被彻底紧缩,市场交易也多少近冰封。

  开发商称斟酌降价

  或等待政策放开

  房地产市场如今以 “房子是用来住的,不是炒的”为基调,北京这样的热点城市短时间内不会有政策松动,环京区域天然也会从紧调控,交易的冷僻恐怕还会一直持续下去。

  不外,一些开发商也开始为明年做盘算。廊坊某区域的一位不愿泄漏姓名的开发商负责人就对北京青年报记者表现,项目明年很可能会采用进一步降价的办法吸引购房人。由于环京区域履行了严格的限购政策,没有3年社保的本地人无奈买房,而同时以往成交的主力都是北京外溢的需求,因此该开发商盼望通过降价来刺激销售。同时,上述开发商也流露,假如成交持续走低,不消除地方政府为限购启齿子的做法。目前处所政府新颁布了一系列人才引进打算,因为新政中对人才落户进行了特别看待,一些被限购制约的需求,可以通过人才引进取得买房资历,进入楼市。但开发商最后弥补道,这只是他个人的主意,目前的限购政策仍然非常严厉。

  除此之外,业内人士也认为,虽然环京楼市目前遭受冰封,但在北京新机场、环球影城等项目的带动下,在环京区域交通与北京逐步接轨的影响下,环京区域的房地产市场开发长期来看还是向好的,只是交易属性将更多向栖身回归,投资投机的空间会越来越小。(记者 李桁)

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